國內投資

國內投資：from Luk Sir blog 

1．如果你純是從投資角度出發，全國的大部份省會城市都可考慮 （ 西藏、青海等例外 ），就是較窮的省份，省會的城市建設和經濟活動亦不會差到那裏，樓價有上升動力，就是新疆的烏魯木齊和內蒙的呼和浩特這些偏遠城市，這十幾年投資房地產的，亦令不少人發了財。全國除了那四大城市外，最贵的也不過10000—30000一平方 （ 即 1000—3000元/呎 ），今天在當地來講是天價，但以今天國內發展的速度，真是高處未算高（ 就像香港的 七、八十年代一樣 ），持貨十年，翻1至 2倍是極有可能的事。

2．買樓是人生大事（ 不管自住或投資 ），因為別人的喜好不一定是你杯茶，因為買樓除了考慮它的升值能力，還要考慮它的出租回報，你對這個城市的喜愛，有些地方你不喜歡，有物業在那裏你都會覺得不舒服，除非你有很多物業，否則你今天投資的物業， 出租多年後，可能有一天你自己都會住進去。所以你最好實地考察，多去幾次。

3．我們在國內買樓等如隔山買牛，而且地產商莨莠不齊，就是大的發展商也不一定會好的，最好不要貪便宜買樓花，最好買剛落成，有實樓可以看的新樓，因為你看了會安心，就算買贵了一些，長線來說，回報還是會跑赢那些劣質樓。因為國內的保養問題， 舊樓的質量都有一定的問題。

4．選擇城市的問題，四大城市和其他省會城市各有優点，上海和北京，雖然贵些，但有租金回報抵消一些費用，因多外資，租出較易，而且你租給這些公司，自己都放心些。如選擇省會城市，入場費會低些，回報百分比未必差得過上海和北京，但你的租金收入可能會有問題，因為外資不多，當地的有錢人大多有自己的房子，中等收入的人，根本租不起你的房子。

5．如果考慮上海和北京，上海又比北京好些，因較接近港人生活習慣和口味，而且是全國最安全的城市，那些天價房子根本不要碰，風險高也。可考慮地鐵沿線靠近地鐵站的地方，上海地鐵眾多，最好選1，2號線，有些路線 （如 9號 ），終點站可能重遠過屯門。地鐵沿線有些地方的價錢比那些中心点如徐家匯和陸家咀便宜一半，風險較細，有些網友推介的莘庄是不錯，因為它在1號線上，而且是1號線的終點站，較易上車 （上海的地鐵真是廹到你唔信 ），而且莘庄是一個新區，區內設施齊備，但十多年前，這裏只是一個農村而已。但買上海的樓就要注意室內的佈局間隔，上海的房子外表漂亮，但室內的佈局大多很不合理 （那些極豪的樓如新天地當然例外，最近一、兩年的新樓亦有些改進 ），連其他小城市亦不如，港人多看不順眼，例如它的厕所設計很多都是沒有窗的，我兩年前在古北看過一個和黃新盤，都是這樣的，而且質素不見得怎樣，所以不要相信名牌，要實地考察。古北以前亦是一個不錯地方，有小台灣之稱，因為很多台灣和韓國人眾居，但近年不覺得怎樣，因為畢竟沒有地鐵站，而且室內的設計都不是太好呢。

6．至於其他省會城市，如果要買就要買最好的地段，因為它們的天價，對我們來講仍不算很贵，至於選那個城市，就要看你的個人口味了，個人覺得成都，重慶，青島，大連都不錯，成都兩年前曾被選為全國最快樂的都市，這個城市不太大，亦不太小，天氣怡人，生活悠閒，市民肯消費，但又有一定的經濟動力，很多港商都喜歡在這裏投資，有位飲食名家古鎮鍠亦有在這裏投資餐館。重慶是一個山城，有点像香港，樓市熾熱 （ 看它的樓房高度就知道 ），經濟強勁，缺點就是四大火爐之一，但我在 40 度時去過，並沒有想像中熱，而且現時很多北方城市夏天亦達 40度的高溫。大連和青島雖然不是省會，但勝在乾淨，風景市容好，大連是東三省最適宜居住的城市，所以東三省的有錢人都喜歡在那裏置業，房價有上升動力，青島的風景好更不用說了，當然，上海附近的江浙大城市如杭州，蘇州，無錫，南京，常州因為距離上海近 （ 半小時至兩小時的車程 ）, 但房價卻與上海有一段距離，都是可以考慮的。

7．中介問題---公司大小不是問題，港資公司亦沒有特別優勢，主要是看跟你那位 sales或經理有沒有本事，一些小公司的老闆又有本事，跟得又貼，做法靈活，並不比大公司差也。
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大家好!我也分享我在深圳買樓的經驗, 剛在今年7月在深圳羅湖區買左間一房的細單位, 大約80萬人仔,過程都真係幾煩, 有d經驗都可以分享一下:

- 港澳台同包及外國人現時只能買一套房
- 經紀佣金係樓價3%, 全由買方支付, 不過你可以同經紀講下價打下折
- 稅金同手續費比較多
- 可以用外資銀行港幣供樓,如恆x, 匯x, x享, x隆, 南x, 東x等, 可以借到8成貸款
中國四個一線城市, 北京, 上海, 深圳, 廣州, 廣州唔係好知, 北京及上海比深圳高接近一倍,但租金收入就差唔多, 好似我宜家層樓淨回報都有約4.2%, 管理由租客比, 當然買樓呢d人生大事, 都真係要問多d, 聽多d, 睇多d啦!

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無論你在何處置業，建議無論如何都要親自到現場看看實樓。發展商質素良莠不齊，就算同一發展商旗下的不同樓盤，亦可能質量有別。更神奇的是就算同一個樓盤，不同座數，亦大有可能由於外判施工隊的不同而出現外貌一樣，內竉大細超的現象！ 我買的一個烏蠅型小區盤，總共ABC三棟樓，但就分別判俾三個承建商去做。當時是買樓花（其實都起好十幾層了，因內地規定發展商需投入工程總投資1/4之後才能取得預售證，以減少爛尾風險），小弟十分好彩，買的A棟單位聘用之施工隊做事認真，小毛病有，但結構及重要枝節上質量很好。但買B/C兩棟的朋友就煩惱一大堆，聽說因為投標後期該項目管理層轉變，B/C兩棟的工程就判給了另一公司，加上趕工，質量就變得好差。爆水管、滲漏、墻身不整、大門爆裂之事時有聽聞。 所以買一手樓樓花你真系要講運，假如買到質量差的你以後都好頭痕，因為假如你不在當地住的話，你邊有時間成日去執頭執尾？除非你有親戚在，不過有亦麻煩，最好祈禱乜事都無。 揀出名發展商會晤會好D？最多都系爛尾風險少，至於質量，來來去去都系那幾個施工隊，其實一樣。以廣州為例，富X地產名氣夠曬大，但亦出名質量麻麻地。新XX地產話系香港發展商啦，但去現場睇下樣板房都已經甩頭甩骨，連個sales都話唔好意思。我買的那間就中小型，不過聽聞有政府和軍方背景，內地潮語就是“不差錢”，但好彩買到好似我那個A棟單位的，亦好過買地產巨頭那些豆腐渣。 至於手續，買一手樓時候都會有本小冊子俾你，列明時間表，什麽時候首期款要到，什麽時候交契稅，什麽時候可辦理房產證，一目了然。 二手樓就可以去找中原之類的港資地產，大陸有間滿堂紅都OK，agent會幫你一條龍搞掂，同樣你都最緊要系第一時間問他拿個辦手續的流程表。 錢方面就蛇有蛇路鼠有鼠路，不過我識幾個傳統長者都仍然系帶一大堆CASH過關，認真把炮，俾海關查到就麻煩。 其實頗不建議你跑去太遠地方買樓（做投資），真系有質量或者合同或法律糾紛問題的時候，山高皇帝遠，飛來飛去都不是辦法，還是那句，除非你經常去那裡出trip，或者長住。 珠三角大把選擇，我始終認為系深圳廣州好D。東莞硬系覺得佢亂七八糟，惠州就當系退休好了，佛山其實唔錯，廣佛地鐵就快通，樓價卻平廣州好多，你不妨考慮下。